在的樓市給人的感覺是，政策一個(gè)接一個(gè)，今天降首付、降利率，明年放開購房資格限制，但市場的熱度只是咨詢量上升了一些，無論是新房還是二手房，成交量并沒有明顯放大，更別說房價(jià)回升了。
看到樓市此時(shí)此景，一直寄希望樓市回升的人開始著急了。
在他們看來，樓市政策都出得差不多了，比如被稱為一線城市樓市“大殺器”的限購，除了北上深，其他城市基本上是“脫光”了，但大家就是無動(dòng)于衷。
有讀者還直接問我，這樣下去何時(shí)是個(gè)頭？因?yàn)槭袌鼍团逻@樣，一旦預(yù)期的東西沒有實(shí)現(xiàn)，只會(huì)遭來更大的信心打擊，樓市進(jìn)一步調(diào)整就在所難免了。
可以說，當(dāng)下的樓市，有人看多，但也有很多人看空，多空分歧注定樓市的恢復(fù)道路不會(huì)平坦。
很多人問筆者對未來樓市走向的觀點(diǎn)是什么？經(jīng)常看筆者文章的朋友應(yīng)該知道，我是看多派，我也理解一些人著急的心情。但我還是那句話，樓市走向的本質(zhì)是供需，主要看國家怎么做？上個(gè)月底，國家定調(diào)“去樓市庫存”，以扭轉(zhuǎn)供需失衡，接下來的所有核心措施都是圍繞供需來做文章。
只不過，無論是供應(yīng)方面的關(guān)鍵措施，還是刺激需求方面的大招，時(shí)間上確實(shí)出得晚了許多，如果在去年下半年出，效果肯定比現(xiàn)在好很多。
晚就晚吧，這也不是個(gè)人能決定的，就是市場要花更多時(shí)間才能恢復(fù)元?dú)猓掖鷥r(jià)也要比此前要大，這個(gè)代價(jià)就是需要更低的購房成本，比如稅費(fèi)、利率等方面，這些都是后面我們可以預(yù)期的政策支持，對后面的購房者確實(shí)是實(shí)在的利好。
在這里，筆者想說的是，著急是沒用的，因?yàn)槿魏问挛锇l(fā)展都有其規(guī)律，何況是房子這樣的大事。對于未來，就談兩條看法：
1.現(xiàn)在恢復(fù)樓市的邏輯很清楚，但發(fā)揮作用需要時(shí)間。
需求方面，就是通過逐步一線城市放開限購資格，不斷提升一線城市樓市熱度，從而帶動(dòng)其他城市市場；供應(yīng)方面，壓縮甚至停止宅地供應(yīng)，原則上不再新增庫存；去庫存方面，拆遷不建安置房，而是發(fā)房票去化庫存房源，同時(shí)國資下場收購庫存房源用作保障房。
三條腿走路，條條都是大招，但為什么說發(fā)揮作用需要時(shí)間呢？比如放開一線城市限購，它不是一下放開的，而是一步步放開的。還比如壓縮土地供應(yīng)，住房供應(yīng)量不會(huì)馬上就會(huì)減少，因?yàn)楝F(xiàn)在新上市的商品房，其實(shí)是開發(fā)去年、前年，甚至更早的宅地。而按照住宅開發(fā)節(jié)奏，拿地后最快半年到1年才會(huì)形成供應(yīng)量，現(xiàn)在不供地，也只是半年到1年后不會(huì)形成新的住宅供應(yīng)量。再比如國資下場收購庫存房源，上面宣布了一下提供收購房源的低息貸款政策，但各地要落地執(zhí)行不是馬上就能實(shí)現(xiàn)。據(jù)筆者所知，一些地方在上面宣布政策后，小會(huì)大會(huì)都在開，內(nèi)容涉及到地方自己要出多少本金、要貸多少款、要收購多少房源、收哪些房源等等問題，事情在推進(jìn)，但也需要時(shí)間評(píng)估和走流程。
所以，現(xiàn)在的市場恢復(fù)，主要還是以價(jià)換量+局部底部企穩(wěn)+一些超跌小區(qū)價(jià)格反彈，去化樓市庫存是下半年的重要內(nèi)容。
2.長期看，房地產(chǎn)市場還是有很大發(fā)展前景的。
首先要說明一點(diǎn)，這不意味著開發(fā)商的日子都好過，筆者幾年前都分析過，我們的開發(fā)商太多了，大大小小開發(fā)商10萬家，其他國家才多少？就算平均數(shù)，按人口比例算的話，我們最終存在幾千家開發(fā)商就差不多了。道理很簡單，太多債務(wù)累累的房企沒有活下去的資金實(shí)力，也沒有造好房子的本事，他們只能被市場無情淘汰。
有人說，現(xiàn)在國家不是在救地產(chǎn)商嗎？其實(shí)，準(zhǔn)確的說是救房地產(chǎn)項(xiàng)目，保交樓，專款專用，至于房企，該怎么辦還怎么辦。在這里也順便插一嘴，未來品質(zhì)好房企肯定會(huì)活得更好，但你所在的房企會(huì)是那個(gè)幸運(yùn)兒嗎？咱們自己要評(píng)估一下，如果自己還年輕，又不能跳槽到好房企，建議還是提前做好人生規(guī)劃。
對于未來的房地產(chǎn)，筆者覺得還是有很大機(jī)會(huì)的。原因有二：
一是確實(shí)還有很多房子要更新、要拆。以一、二線城市為例，1979年前很多房子都是戰(zhàn)備房、臨時(shí)房，現(xiàn)在都過了好幾十年了。還有1979年-1979年福利分房階段，雖然房子屬于成套住宅，還有一定的居住價(jià)值，但分室而居局限性就比較大，且沒有適合現(xiàn)代人的居住功能設(shè)計(jì)，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等都跟不上現(xiàn)代人需求。可以說，按照住房50年的設(shè)計(jì)使用壽命，未來一二十年都是這些房源的持續(xù)拆遷更新期。一拆遷、一改善，就會(huì)誕生源源不斷的住房需求。
二是房價(jià)本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。以我們常常比較的日本為例，人口從2006年的1.28億降至2023年末的1.24億，總?cè)丝谶B續(xù)17年持續(xù)減少。在人口結(jié)構(gòu)方面，日本是世界老齡化最嚴(yán)重的國家，65歲以上老人占比達(dá)到29%（我們是15%左右）。但這并沒有讓日本樓市沉淪，自2012年開啟貨幣寬松以后，房價(jià)開始持續(xù)的上漲，最近3年更是加速上漲，房價(jià)已經(jīng)創(chuàng)歷史新高。
而我們呢？由于老美為首的發(fā)達(dá)國家持續(xù)加息抑制通脹，我們的貨幣政策較為克制，但隨著發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力加大，歐美國家降息的預(yù)期越來越強(qiáng)烈。隨著他們就會(huì)開啟新一輪的降息潮，那么，我們就具備了寬松的貨幣環(huán)境，對樓市而言，熱錢流入，內(nèi)需激發(fā)，加上物價(jià)增長空間打開，房價(jià)進(jìn)入新一輪上行通道就不被個(gè)人情緒所左右了。