近期，各地“老破小”二手房成交量在快速攀升。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，5月27日至31日，在新政的推動之下，僅上海外環(huán)內(nèi)就成交了826套房齡超過20年，面積在70平方米以下的小戶型。除了上海之外，還有像廣州、杭州、東莞、昆明等一二線城市“老破小”二手房成交量也在快速攀升。

 

導(dǎo)致多地樓市炒作“老破小”的原因有3個：第一，“老破小”受到了投資者的青睞。比如，上海內(nèi)環(huán)外的一套35平米的老破小，投資者只用了160萬，就可以輕松拿下，馬上就可以用于出租，每個月的租金在4000元，一年的租金也要達到4.8萬元。這樣的租金回報收益，很多投資客認(rèn)為還是蠻不錯的。

第二，“老破小”總價比較低，再加上這次銀行將首付比例降至20%。這樣一來，之前買不起房的低收入家庭，都有了購買“老破小”的可能。比如，上海一套35平米的老破小，單價只有6萬元/平米，總價只要210萬，首付只要42萬就可以購買了。所以，在救市政策全面放松的情況下，老破小成為了低收入群體爭相購買的對象。

 

第三，購買“老破小”可以賭一把拆遷。很多投資客購買“老破小”既不是自住，也不是想出租，是想賭一把大城市的拆遷。以上海為例，購買一套40平米的“老破小”，只要花250萬，而一旦碰到市中心拆遷，40平米的“老破小”的拆遷補償款在600多萬。于是，很多投資客都喜歡購買“老破小”，如果碰到“老破小”拆遷，那投資者就可以輕松賺上好幾百萬。

實際上，多地不約而同的炒作“老破小”的套路就是：只要“老破小”成交量能夠回暖，就能帶動整個樓市成交的復(fù)蘇。以上海為例 ，這次銀行把首付比例降至20%，這樣就可以讓原先買不起房的家庭，有了加杠桿購買200-300萬“老破小”的能力。

 

而一旦低收入群體都買了“老破小”之后，那么原來 住在2-300萬的“老破小”房子的人，就會想著把原來房子賣掉，再加杠桿，購買5-600萬的房子。而那些5-600萬房子里的人，又可以想著拋售原來的老房子，加杠桿購買800萬以上的房子。這樣一來，二手房市場的成交量就被帶動起來。

不過，對于是否要購買“老破小”二手房，我們認(rèn)為應(yīng)該區(qū)別對待。如果你的家庭經(jīng)濟條件有限，現(xiàn)在購買的“老破小”二手房總價又不貴，而且周邊的配套設(shè)施齊全，那買房用于自住還是可以的。只是每個月的還房貸的壓力，通常不應(yīng)超過家庭總收入的三分之一。否則，即使銀行將首付比例降至20%，也不要勉強購買。

 

而如果你購買老破小是想用于投資或投機，那還是不建議大家購買：一方面，有些老破小的總價確實比較低，但是單價并不便宜。通常也要在6萬多元/平米，而一旦將來房價下跌，老破小二手房的抗跌能力比較差，盲目投資“老破小”二手房很可能會被套住。

另一方面，有些人購買老破小想賭拆遷，通過拆遷貨幣化安置，實現(xiàn)一夜暴富。不過，各地市中心區(qū)域的老破小數(shù)量龐大，賭老房子拆遷，萬一碰到的是舊改或原拆原還，那購買老破小這類房子要想變現(xiàn)都很困難。所以，如果你是投資客，賭“老破小”房子拆遷的風(fēng)險還是比較大的，要三思而后行。