受穩(wěn)樓市利好政策及成交結(jié)構(gòu)等因素影響，2024年年末新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。

據(jù)中指院今日公布的數(shù)據(jù)，2024年12月全國(guó)百城新建商品住宅成交均價(jià)16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較11月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)；百城中41個(gè)城市成交價(jià)環(huán)比下跌，數(shù)量較上月增加1個(gè)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱指出，年末新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅階段性上揚(yáng)，一方面由于四季度百城新房交易有所回升，成交量對(duì)價(jià)格起到一定支持作用；另一方面，一線及熱點(diǎn)城市高端住宅集中成交，也對(duì)價(jià)格變化形成影響。

成交量方面，據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì)，2024年12月，百城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)約17%，同比增長(zhǎng)約18%。

“在集中網(wǎng)簽及減稅等政策推動(dòng)下，12月百城新房銷(xiāo)售面積同環(huán)比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為房?jī)r(jià)穩(wěn)定奠定了重要基礎(chǔ)。結(jié)構(gòu)性因素方面，上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市核心區(qū)域樓盤(pán)熱銷(xiāo)，高端住宅成交放量，成為影響價(jià)格上揚(yáng)一個(gè)重要因素。”中指院分析師孟新增稱(chēng)。

克而瑞分析師介紹，因四季度恰逢房企年末沖刺業(yè)績(jī)期，房企12月推出了不少優(yōu)質(zhì)房源，這些優(yōu)質(zhì)房源因位置及地段較好，價(jià)格相對(duì)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目要高一些。總體來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)城市整體處于持續(xù)放量期，供求均呈現(xiàn)翹尾收官。

從累計(jì)情況來(lái)看，克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交同比大增，總價(jià)超過(guò)億元以上高端住宅新房成交77套，同比增長(zhǎng)141%，其中上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上一二手高端住宅成交占比達(dá)62%和43%。

分析師指出，之所以要考慮到成交結(jié)構(gòu)性因素，是因?yàn)檎w來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于筑底過(guò)程中，不能簡(jiǎn)單以價(jià)格一時(shí)變化，便認(rèn)為市場(chǎng)已企穩(wěn)。考慮到短期內(nèi)“以價(jià)換量”仍然是市場(chǎng)的主旋律，結(jié)構(gòu)性因素對(duì)價(jià)格的階段性影響有多大，以及市場(chǎng)還會(huì)發(fā)生怎樣的變化，仍有待觀察。

“從全國(guó)范圍來(lái)觀察，不少城市成交量并未企穩(wěn)，價(jià)格并不具備上漲的條件。據(jù)我們初步統(tǒng)計(jì)的情況，2024年1-12月百城新建商品住宅月均成交面積同比下降約19%，前12個(gè)月降幅雖然較前11個(gè)月有所收窄，但與2020年的高點(diǎn)相比，下降幅度仍然達(dá)到51%。”孟新增認(rèn)為，若剔除一線及熱點(diǎn)城市高端住宅成交結(jié)構(gòu)因素，價(jià)格上揚(yáng)動(dòng)力可能會(huì)有所減弱。

其進(jìn)一步指出，市場(chǎng)企穩(wěn)可能會(huì)表現(xiàn)為二手房交易量回升→二手房?jī)r(jià)格止跌→新房銷(xiāo)售量企穩(wěn)→新房?jī)r(jià)格止跌，按此路徑，當(dāng)前二手房交易量上升，但價(jià)格還未止跌。此外，新房銷(xiāo)售企穩(wěn)或?yàn)槭袌?chǎng)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵性指標(biāo)，但新房銷(xiāo)售去化還面臨不小壓力，因此，“止跌”仍是當(dāng)前市場(chǎng)主題，新房?jī)r(jià)格整體看并未達(dá)到上揚(yáng)階段。

在二手房市場(chǎng)，12月重點(diǎn)城市二手房成交繼續(xù)放量，環(huán)比同比延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但成交量的回升，仍是在“以價(jià)換量”效應(yīng)下形成的。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月百城二手住宅均價(jià)14203元/平米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較11月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)下跌32個(gè)月。98個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，僅成都、深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

“按我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)，一線城市二手房成交量較2023年平均增長(zhǎng)約10%；三四線城市交易量與上一年基本持平。二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，很大程度上得益于‘以價(jià)換量’的策略。2024年二手房平均掛牌價(jià)格相較2023年跌幅有所擴(kuò)大，但正是在價(jià)格調(diào)整到位背景下，二手房市場(chǎng)的交易活躍度顯著提升。”58安居客分析師稱(chēng)。

對(duì)于2025年樓市走向，丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)若進(jìn)行樂(lè)觀預(yù)計(jì)，或在2025年上半年基本完成止跌，具體來(lái)看，一二手房成交總量在2025年一季度或仍然會(huì)下降，但考慮到低基數(shù)等因素，同比可能會(huì)有所上升。

“‘保主體’有望成為2025年政策的發(fā)力點(diǎn)，全面取消限制性購(gòu)房措施、收購(gòu)房企存量閑置土地、收購(gòu)存量商品房作保障性住房，或成為未來(lái)政策重點(diǎn)實(shí)施方向。另外，存量土地回購(gòu)，將是推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要引擎。”丁祖昱補(bǔ)充道