房產(chǎn)價值的決定要素是流量和稀缺，抵押、交易、租賃代表的流量決定持續(xù)性。自然、民生、產(chǎn)品、物管、聲望等構成的稀缺決定價值高度。
但是流量和稀缺要變成實際存在，依賴的是效率。缺乏效率的地方是不可能有流量的，缺乏效率的地方也不可能既稀又缺的(只可能稀而不缺)。
所以看待房產(chǎn)價值的核心，其實是效率，沒有之一。而要達到效率的標準，則必須要有復合性。因為人的需求太復雜了，有物質有精神，有工作有休閑，有生活有學習。
所以要求的是片區(qū)功能要多樣。而且項目本身也要有效率的要求，項目要達到效率要求，就必須要實現(xiàn)“空間折疊、四維組合、稠密價值”。
空間折疊指的是，把居住商辦酒店寫字樓商業(yè)教育等等，在同一幅地塊上疊加在一起。四維組合指的是由于有了功能的多樣，所以在立體之外增加了時間的因素，在同樣的時間里能夠完成更多的動作。稠密價值是必須要有稠密度，這樣才能養(yǎng)得起更多的外在配套。
但是這12個字，實現(xiàn)起來的要求是非常高的，它必須是知識密集，技術密集，資金密集，沒有知識密集，你就實現(xiàn)不了空間折疊；沒有技術密集就不可能有高集成的設備和裝備為整個小區(qū)服務，而實踐這些就必須要資金密集。
所以很多人說房地產(chǎn)沒有什么技術含量，那是因為他們看慣了農民房。舉個例子，深圳、珠海、廣州就有好幾個項目具備這三大密集的特征。
一個就是華潤深圳灣悅府，一個就是鵬瑞深圳灣1號，一個就是深業(yè)上城，一個就是富通九曜公館，一個就是鴻榮源壹方中心，一個是珠海的橫琴口岸廣場，一個是華潤城，一個是廣州的鵬瑞1號。
去走走吧，這幾個項目你最好下地庫去走一圈，看看物流通道、客流通道、寫字樓通道、公寓通道、酒店通道、住宅通道，甚至于垃圾清運通道，是如何在一宗地塊上結合的，這些項目為城市空間的升級提供了極佳的范本，也是居住升級的主要指向。
都說房地產(chǎn)沒有技術含量，那是他們不懂。上述幾個項目就是技術密集、知識密集、資金密集，因此才具備了很強的效率的自身條件。這些項目是極為優(yōu)秀的，深圳5000個商品房小區(qū)，也就這五六個符合效率條件，你說稀缺度是多高呢？