深圳房產(chǎn)的供求關(guān)系是一種危險的平衡。
2023年底的數(shù)據(jù)，深圳有大約2000萬人口，有大約200萬套商品房，其他保障房、農(nóng)民房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房合計大約300萬套。最近幾年，每年新增的商品房和保障房大約6-10萬套不等。深圳合計房產(chǎn)大約500萬套，不包含公寓。按照3-4個人住一套來計算，深圳其實并不缺房子。深圳的房產(chǎn)價格是由一個極小的成交市場決定的，整個深圳二手房的枯榮線是5000套，929救市政策以來，1萬套的新房月成交就算是熱門市場了。每個樓盤每個月成交的幾套房子就會決定這個樓盤，設(shè)置片區(qū)的價格。
所以，說深圳供需關(guān)系一邊倒是偏頗的。深圳只有最好的房子才是供需關(guān)系一邊倒，供不應(yīng)求。可能也是注意到了這樣的客觀實際，深圳在限購政策上是放開了關(guān)外的大部分區(qū)域的，把深圳關(guān)外供需不緊張的區(qū)域，讓全國人民來買，形成了新的供不應(yīng)求，關(guān)外的供應(yīng)量被外部需求吃掉，價格被推高，進一步會滾動推高關(guān)內(nèi)的供需關(guān)系和房價。
這是高明的陽謀。但從中長期來看，房子首先是居住用的，外地人買來的房子不住也會租出去，會吸收掉市民對于居住的有效需求，市場反而會形成新的供過于求的關(guān)系。沒有了足夠堅固的需求基底，關(guān)外房價會變成外地人接盤的擊鼓傳花游戲，關(guān)外房價難以守住。