中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路？

近日，福州、深圳、南寧等地首批配售型保障性住房建設(shè)相繼落地，隨著多個(gè)配售型保障性住房開工，新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)正式啟動(dòng)。

與原有的住房保障體系有何不同？

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人日前表示，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體。而現(xiàn)在則將保障性住房建設(shè)，分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房；配售型保障性住房按保本微利原則配售。按照要求，城市人民政府要從解決困難工薪人群住房問題入手，根據(jù)供給能力，合理確定保障范圍和準(zhǔn)入條件，逐步將范圍擴(kuò)大到整個(gè)工薪收入群體。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)澎湃新聞表示，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心特點(diǎn)就是明晰配租型和配售型相結(jié)合的住房保障體系。配租型主要由公租房和保租房來構(gòu)成；配售型則是未來重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)權(quán)性住房。

李宇嘉認(rèn)為，配售型保障性住房的目的是滿足購房困難人群擁有產(chǎn)權(quán)住房的需求。“因?yàn)樵诟叻績r(jià)的背景下，一些戶籍無房戶、人才群體、工薪階層等想要擁有住房的焦慮感是非常強(qiáng)的，而且他們也是整個(gè)市場和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。因此在住房經(jīng)過充分的商品化發(fā)展以后，學(xué)習(xí)國外的一些做法，將這部分人群作為住房保障的重點(diǎn)，同時(shí)壯大保障性住房在整個(gè)住房供應(yīng)體系中的占比。”

按照住建部的規(guī)劃，新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)，并非照搬國外某種模式，而是一項(xiàng)具有中國特色的住房保障模式改革，要加快建立一種“保障+市場”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

保障房針對(duì)哪些人群？

可以看到，規(guī)劃建設(shè)保障性住房被認(rèn)為是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》也已于2023年8月25日經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，之所以啟動(dòng)新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)，是因?yàn)榇饲吧唐贩亢捅Ｕ戏康?ldquo;雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。特別是在一二線大城市，由于房價(jià)高，部分工薪收入群體買不起商品住房。規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是在新形勢下適應(yīng)中國式現(xiàn)代化建設(shè)新要求，完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的一項(xiàng)重大改革。

上述負(fù)責(zé)人提到，新一輪保障性住房建設(shè)一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申購的具體條件，還要看地方政府下一步的規(guī)劃和要求。標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)申請(qǐng)人的家庭收入、住房、財(cái)產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。

另按照住建部最新公開的信息，新一輪保障性住房建設(shè)，以家庭為單位，保障對(duì)象只能購買一套保障性住房，其重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的科技人員、教師、醫(yī)護(hù)人員等這“兩類群體”。有條件的地方可以逐步覆蓋其他群體。

為什么要嚴(yán)格封閉管理？

從此前保障性住房實(shí)踐來看，對(duì)于配租型保障房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房）而言，政策一直強(qiáng)調(diào)“不能上市交易”。而對(duì)于配售型保障房而言，目前各地對(duì)上市交易管理規(guī)定不一，以共有產(chǎn)權(quán)房為例，部分城市的共有產(chǎn)權(quán)住房尚未實(shí)行封閉管理。通常的做法是，共有產(chǎn)權(quán)保障住房購房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿一定年限后，共有產(chǎn)權(quán)保障住房可以上市轉(zhuǎn)讓或者由購房人、同住人購買政府產(chǎn)權(quán)份額，上市轉(zhuǎn)讓或者購買政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)可轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊?/p>

而此次新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)特點(diǎn)就是要實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理。配售型保障性住房明確要實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，保障性住房不得上市交易、實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，將是區(qū)分保障性住房和市場化住房一個(gè)重要的舉措，可以最大限度地保障保障性住房的供給。

“也就是說，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性；商品房歸商品房，商品房回歸市場化、商品化屬性，這是后續(xù)政策推行的主要方向。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)澎湃新聞表示。

對(duì)于保障性住房實(shí)施嚴(yán)格封閉管理，多名業(yè)內(nèi)專家都持肯定觀點(diǎn)。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)政稅收研究中心主任、研究員楊志勇撰寫的《保障性住房封閉管理，才能真正兼顧公平與效率》一文中提及，保障性住房不得上市交易，這可以最大限度地保障保障性住房的供給，最大限度地保障基本住房民生問題的解決。

上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對(duì)澎湃新聞表示，從中央頂層設(shè)計(jì)的角度，還是強(qiáng)調(diào)住房供給體系雙軌制，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下，過多的保障性住房還是會(huì)對(duì)商品房形成沖擊，因此各自的功能定位需更加明確，各司其職，同時(shí)也為雙軌制住房體系的構(gòu)建打下基礎(chǔ)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，保障性住房實(shí)行封閉管理非常有必要，保障房不同于商品房，買房時(shí)是有準(zhǔn)入條件的，是保障中低收入或者特定條件的職工，不符合條件應(yīng)動(dòng)態(tài)退出，否則，直接會(huì)導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失，也導(dǎo)致保障房供不應(yīng)求。保障房與商品房各行其道，這也是房改以來一直貫徹的原則。

值得一提的是，按照要求，新一輪保障性住房規(guī)劃建設(shè)過程中，將采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，保障性住房政策實(shí)施前已配售的共有產(chǎn)權(quán)住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策。

房源從哪里來？

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池對(duì)澎湃新聞表示，后續(xù)，保障房的建設(shè)力度會(huì)加大，補(bǔ)齊保障房供應(yīng)不足的短板，政府為低收入、工薪階層的住房困難群體提供保障房。未來將結(jié)合城中村改造、城市更新、危舊房改造等，在交通便利的地方，根據(jù)職住均衡的原則，提供更多的保障房；商品房的限價(jià)、限售、限購等過時(shí)的政策將得到調(diào)整，讓商品房回歸商品屬性。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負(fù)責(zé)人介紹，目前大部分城市已按要求報(bào)送了明年的建設(shè)計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正在會(huì)同有關(guān)部門督促地方將建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)到具體建設(shè)地塊，同時(shí)做好后續(xù)項(xiàng)目儲(chǔ)備。其中上海、濟(jì)南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項(xiàng)目。

其中，對(duì)于配售型保障性住房的建設(shè)，趙秀池認(rèn)為，配售型保障性住房將在常住人口300萬以上的大城市率先發(fā)力。因?yàn)槌鞘幸?guī)模越大，房價(jià)越高，工薪階層買不起房、住房困難的問題越突出。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有深圳、福州、南寧等地探索配售型保障性住房。

據(jù)福州新聞網(wǎng)，12月27日，福州市首個(gè)配售型保障性住房——濱海雙龍新居正式開工，該項(xiàng)目總套數(shù)701套，戶型面積分45平方米、60平方米、75平方米三種，周邊有醫(yī)療、學(xué)校、地鐵等配套，由福州市安居工程建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)。該項(xiàng)目總投資2.54億元，來源為通過企業(yè)自籌資金加國開行貸款，已落實(shí)資本金5120萬元，國開行專項(xiàng)貸款授信2.02億元。

據(jù)微信公眾號(hào)“深圳市住房和建設(shè)局”消息，12月28日，深圳市首批配售型保障性住房建設(shè)集中開工，本次集中開工共有13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，其中福田區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、南山區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、寶安區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、龍崗區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、龍華區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、坪山區(qū)2個(gè)項(xiàng)目、光明區(qū)1個(gè)項(xiàng)目，總用地面積17.7萬平方米，配售型保障性住房建設(shè)面積75.7萬平方米，總投資約125億元，房源合計(jì)1萬余套，項(xiàng)目周邊交通、教育、商業(yè)等配套較為完善。

根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，“十四五”以來，深圳已建設(shè)籌集了各類保障性住房約49萬套（間），其中，2023年建設(shè)籌集了18.9萬套（間）。

另據(jù)微信公眾號(hào)“廣西住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳”消息，國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索規(guī)劃建設(shè)保障性住房，南寧市是廣西唯一符合條件的城市。目前，按以需定建的原則，南寧市已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項(xiàng)目7個(gè)、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計(jì)劃建設(shè)住房4000套。同時(shí)，在廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的指導(dǎo)下，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準(zhǔn)入條件、審核流程、戶型面積等實(shí)施細(xì)則。