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丁祖昱:2024年涌現11個超百億樓盤 上海新房成交額突破5000億元

發布時間:2025-01-09 16:13:54

2025年政策發力點將圍繞‘保主體’進行,存量土地回購將成為推動房地產止跌回穩的核心引擎,預計2025年上半年房地產市場止跌基本完成。”日前克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱表示,展望2025年,“良幣驅逐劣幣”成為趨勢,房企將回到持續健康運營軌道。

克而瑞數據顯示,2024年,房地產行業的銷售規模降至10億平方米以下,房地產開發投資回到了2016年,全年同比下降11%,新開工面積預計為7.4億平方米,回到了2006年。

具體來看,房地產市場中的一手房市場,百城新房成交面積和成交金額分別為2.4億平方米、4.7萬億元,同比降幅達到24%和23%。但在第四季度,這一數據止跌,成交面積創2023年下半年以來新高。其中,成都新房銷售面積突破1400萬平方米,上海新房成交金額突破5000億元,分列銷售面積和銷售金額榜首。另外,深圳新房成交金額同比正增長,同比增長28%。

在丁祖昱看來,房地產市場預計將在2025年上半年基本完成止跌,具體來看,一二手房成交總量在2025年一季度或下降兩成左右,但同比仍上升四成;2025年一、二季度70城將有過半數城市房價止跌,同時,2025年一、二季度房地產開發投資累計同比增速有望持平。

2024年高端住宅市場放量增長

克而瑞數據顯示,2024年重點30城一二手成交總量為3.7億平方米,同比微降8%。一線城市一二手房成交面積同比正增長7%。具體來看,深圳、大連、長沙、上海、北京、福州等6個城市一二手房成交面積實現正增長,其中深圳漲幅45%居首位。對此,丁祖昱分析認為,從一二手房需求總量來看,2024年住房總需求規模趨穩。“整體房價回調,一手房價回到2019年,二手房價回到2017年,部分二手房價格回調顯著,不過房價在四季度已有企穩態勢,部分項目四季度量價企穩。”

土地市場的投資在2024年也繼續下行,2024年全國土地成交規模同比下降16%,一、二線城市提質縮量。從土地成交金額來看,土拍集中度見頂,2024年土地成交金額TOP5城市占比22%持平,土地成交總價TOP3城市北京、上海和杭州成交總價超千億元。重點城市拿地開工率不足五成。

另一方面,高端住宅市場在2024年放量增長。克而瑞數據顯示,總價3000萬元以上高端住宅成交同比大增,總價億元以上高端住宅新房成交了77套,同比倍增141%,其中上海總價3000萬元以上一二手高端住宅成交占比達62%和43%。

在丁祖昱看來,房地產市場預計將在2025年上半年基本完成止跌,從城市表現來看,將有8城將率先回穩,這些城市分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

房企或重回健康運營軌道

在2025年,房企或將重回健康運營軌道。

據克而瑞數據,百強房企累計操盤銷售業績同比下跌30%,千億房企數量回到2016年,較2024年進一步減少4家至12家,全口徑銷售金額TOP100房企中民企百強占比一半,進一步聚焦十強,民企只占2席。

同時,2024年房企投資金額較高點下降75%,2024年百強房企拿地銷售比0.16,為近5年最低。房企投資聚焦在少數城市,銷售TOP30企業投資城市均不足20個。各類型企業投資愈發謹慎,央國企拿地金額占比30%,拿地金額同比下降46%,城投平臺公司拿地金額占比26%,拿地金額同比增加36%。

不過,借助多種新營銷手段,房企的部分項目實現了熱銷和銷售逆轉。“價格手段效果最佳,整體占比達到87%,其中華北、華南超九成的強營銷項目使用價格手段,另外房企積極利用新媒體、新技術,通過實景展現、新媒體推廣和自拓客,實現了較好的營銷效果,典型企業如華潤置地、越秀地產和華發表現突出。”丁祖昱表示。

同時,在上海、北京、深圳等城市2024年涌現了11個超百億樓盤。其中高端住宅占比提升,單價10萬元平方米以上樓盤有8個,剛需、剛改項目也在列,多為央國企項目。

從客群特征來看,高端客戶二代占比上升,產品需求差異化;改善客戶以地緣改善為主導,需求全面升級;剛需客戶傾向于總價控制,追求產品均好,主打青年社區。發布會通過多個項目案例進一步分析客戶的變化,并在案例中分析了產品端住宅規范突破、配套全面升維等多個角度的升級和變化。

對此,丁祖昱分析表示,產品端“良幣驅逐劣幣”已成為趨勢,但“欣喜”背后也有挑戰,房企需要解決產品超配帶來的高成本壓力,產品升維所帶來的交付壓力,以及產品交付后的管理壓力,比如四代宅封陽臺、違建等風險的管理壓力以及會所超配后的運營壓力。

補貼式招商已成為過去

2025年,物管行業或也將“止跌回穩”。

據克而瑞數據,在2024年,物業管理企業營收增速創新低,上市物企營收增速降至4.7%,為近年新低,各業務營收增速持續下滑,非主業增值服務降幅最大,同比下降25%,基礎服務增速降至10%。上市物企凈利再度轉跌,2024年上半年上市物企凈利潤下跌30%,全年凈利潤或跌至5%以下,整體毛利率從22%下降至20%。

不過,在丁祖昱看來,物業管理行業也出現了“止跌回穩”信號,其中上市物企PE逐漸提升,股價筑底盤整。

“住宅面臨經營壓力大、房屋老齡化、綜合環境復雜等多重挑戰,物業需要回歸初心,做好行活。”丁祖昱分析認為,地物協同趨勢下,住宅產品升級將給物業服務帶來新的挑戰,物業管理需要從前期反饋、降本增效、靈活運營三方面發力。“整體來看,物管行業‘危中有機’,只有回歸初心修煉內功,才能成就真正的好物企。”

具體來看,物管行業中,商業仍面臨租金持續下跌、零售業態收縮、餐飲增收不增利的問題。“在這一背景下,品牌主動調整,適應新消費環境,商業創新邁向3.0,打造三維一體的場景、內容、運維情感共鳴和互動體驗。”丁祖昱表示。

丁祖昱還分析認為補貼式招商已成為過去,產品、配套、資源、服務將是特色打造的重點方向。“產園REITs止跌回穩,整體上漲9.13%,核心城市廠房資產REITs表現好于研辦載體,2024年新上市項目有限且估值低于預期,REITs尚未能成為最優退出方式。”

在長租市場方面,丁祖昱表示,保租房斷區供應還將持續提升,在2025年—2026年期間觸頂,隨后回歸平穩,租賃需求企穩。“由于2024年保租房籌集放緩、租金承壓、國企發力保租房,從運營主體來看,安居主體自運營漸成風向,保租房市占率走高,租金回歸市場邏輯。”

同時,康養市場和文旅市場也將迎來變化。據克而瑞數據,2024年市場化床位快速增長10.24%并創新高,養老機構入住率企穩回升,需求端面臨有需求“無消費”的情況,有效消費轉化受挫。丁祖昱認為聚焦“6070”新生代康養需求,市場空間可期,隨著長護險完成閉環,養老消費迎來機遇。

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