時間來到2025年，樓市何去何從？業(yè)內(nèi)人士和專家在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，在新的一年里，樓市存在諸多不確定性，但不管樓市如何變化，在庫存高壓的情況下，樓市供大于求短期難以改變，市場正在回歸理性和健康發(fā)展軌道。展望2025年，業(yè)界對市場持審慎樂觀的看法，認(rèn)為存在結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。

克而瑞董事長丁祖昱在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，2025年樓市大概率仍將延續(xù)以價換量。這意味著房價仍有一定下行空間。從最近兩年看，在供大于求基本不變的情況下，降房價對于去庫存有一定效果。

2024年，二手房市場以價換量特征尤為明顯，二手房降價也給購房者帶來了實(shí)惠。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，30個重點(diǎn)城市二手房成交面積為2.3億平方米，創(chuàng)歷史新高。

由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心和中國房地產(chǎn)報共同完成的一份調(diào)研報告，對約150家行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)管理層的調(diào)研結(jié)果顯示，機(jī)構(gòu)對2025年宏觀經(jīng)濟(jì)的信心打分略優(yōu)于房地產(chǎn)行業(yè)，對不動產(chǎn)行業(yè)相對樂觀的情緒分值聚焦于一線城市。對A股整體與公募REITs的情緒分值相對較高，但是對地產(chǎn)股的信心不足。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年11月末，全國商品房待售面積為73286萬平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。待售面積增長反映出市場供應(yīng)相對充足，但銷售速度未跟上供應(yīng)速度。

土地供應(yīng)和拿地減少以及新開工面積回落，對供求有一定影響，但要看到，全國住宅庫存規(guī)模仍然較大，去庫存壓力仍存。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2024年7月，全國住宅“已開工未售庫存”約為25.2億平方米，經(jīng)測算，“已開工未售庫存”的去化周期約為3.4年，較上年底延長了0.6年。也就是說，這些房子起碼夠賣3年以上。

丁祖昱說，回顧2024年，行業(yè)有壓力，但也有好的消息。2024年9月26日，中央政治局會議首提“止跌回穩(wěn)”后，四季度成為一道明顯的分水嶺，百城新房成交止跌，一、二手房總需求趨穩(wěn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年商品房銷售面積和銷售額預(yù)計(jì)雙雙回到“10”以下，銷售面積預(yù)計(jì)為9.7億平方米，銷售額9.6萬億元。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額預(yù)計(jì)回落至10萬億元以下，相當(dāng)于回到了2016年。新開工面積預(yù)計(jì)同比下降22%至7.4億平方米，回到了2006年。

價格方面，一手房價回調(diào)至2019年，二手房價回調(diào)至2017年。一線城市調(diào)整幅度相對較小。一線城市和強(qiáng)二線城市部分二手房項(xiàng)目10—11月整體的成交情況較9月量價齊升，四季度迎來量價企穩(wěn)，釋放止跌回穩(wěn)信號。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年1—12月，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較1—11月縮窄2.3個百分點(diǎn)。12月單月，TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環(huán)比增長28.86%。

房企拿地方面，2024年TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。不過，2024年10月份以來核心城市土拍市場保持一定活躍度。由于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇節(jié)奏緩慢，多數(shù)房企拿地規(guī)模和力度都處于較低水平。

“從我的調(diào)查來看，在銷售方面，市場需求量令人較樂觀，但是消費(fèi)信心不足，仍然存在較強(qiáng)觀望心理。只要支持政策進(jìn)一步延續(xù)，進(jìn)一步落實(shí)到位，隨著需求不斷積累，市場心態(tài)逐步穩(wěn)定，2025年下半年會有好轉(zhuǎn)。”某房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳功對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示。

陳功說，有價格優(yōu)勢（即非近五年拍賣地塊）、地段優(yōu)勢（即配套完善、環(huán)境優(yōu)美等）的項(xiàng)目，特別是中心城區(qū)拆遷地塊項(xiàng)目，可能是2025年提前感受變暖的項(xiàng)目。

從上世紀(jì)90年代算起，30多年來，中國樓市發(fā)展迅速。中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇告訴中國經(jīng)濟(jì)時報記者，截至目前，包括商品住宅和小產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)，全國住房總量大約4.5億套，城市戶籍家庭的住房保障已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”，主要是青年人和新市民的住房問題還沒有完全解決，這部分需求可以通過大力建設(shè)保障房來解決，因此，保障房建設(shè)力度有望進(jìn)一步加大。

回顧30多年的樓市發(fā)展歷程可以看到，需求集中釋放的高峰已經(jīng)過去。相比“黃金時代”，現(xiàn)在買房已經(jīng)從賺錢變成了花錢，甚至可能虧錢，這是樓市顯著的變化之一，也是市場觀望情緒較濃的主要原因。在那個年代，只要買到就能賺到。當(dāng)買房回歸居住功能，購房者也回歸理性后，市場進(jìn)入“去炒房泡沫”的進(jìn)程。

在“房住不炒”、買房只是花錢、無賺錢效應(yīng)的情況下，樓市想回到高點(diǎn)是非常困難的，這也是樓市回歸健康發(fā)展軌道的過程，整體市場亟待重構(gòu)可持續(xù)發(fā)展模式。

展望2025年樓市，最大的變化仍可能是政策帶來的市場刺激力度加大，并進(jìn)一步影響到市場，尤其是適度寬松的貨幣政策對市場產(chǎn)生的影響，以及熱點(diǎn)城市的利好政策累積效應(yīng)的釋放值得關(guān)注。

惠譽(yù)博華高級分析師王興萍在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，2025年貨幣政策定調(diào)為“適度寬松”，這意味著今年很可能進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，或創(chuàng)設(shè)新型貨幣政策工具以向市場注入更多流動性。

“對購房者與房企而言，其資金成本與貸款難度有望繼續(xù)降低，從而進(jìn)一步刺激購房需求釋放。適度寬松的貨幣政策也傳遞出中央政府積極支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的明確信號，有助于增強(qiáng)購房者和投資者的信心，進(jìn)一步鞏固當(dāng)前市場回穩(wěn)態(tài)勢，盡快實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。”她說。

標(biāo)普信評預(yù)計(jì)，2025年中國商品房銷售額將下降5%—10%，密集利好政策將助推高線城市托底全國樓市，全年商品房銷售額將在8.7萬億元—9.2萬億元。在貨幣化棚改等政策的托舉下，2025年高線城市商品房交易額或?qū)⒅沟途€城市供需失衡及信心不足仍然是房地產(chǎn)市場全面回穩(wěn)的重要掣肘。

中指研究院研究主管王琳表示，2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項(xiàng)政策加力有望帶動市場預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是通過貨幣化安置等方式新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

前述調(diào)研報告建議，2025年應(yīng)強(qiáng)化對宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的支持，穩(wěn)固不動產(chǎn)行業(yè)信心修復(fù)的基礎(chǔ)；行業(yè)發(fā)展應(yīng)著重優(yōu)化不同線級城市和業(yè)態(tài)的不動產(chǎn)供需平衡；建議完善不動產(chǎn)金融大循環(huán)的制度體系，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

有房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國經(jīng)濟(jì)時報記者表示，2025年，不同的城市房地產(chǎn)市場差別可能很大。丁祖昱也表示，2025年樓市可能進(jìn)一步分化。整體來看，上半年樓市止跌有望基本完成，下半年開始慢慢回穩(wěn)，但整個回穩(wěn)將是更長的過程。