樓市下墜的幅度和深度難以預(yù)料，而其底部，則可能不是供需的再平衡。”
文 / 吳曉波
在一年前談救樓市，會(huì)被打成“過(guò)街老鼠”，我就嘗過(guò)這樣的滋味（《只有救樓市才能救內(nèi)需》）。在今天談救樓市，又會(huì)有很多人覺(jué)得為時(shí)過(guò)晚。
我并不這么看。在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型里，房地產(chǎn)仍然運(yùn)行在既有的波動(dòng)邏輯之中，樓市“變天”的基本條件仍未形成。
一
先來(lái)討論困境的形成。
很多人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是行業(yè)拐點(diǎn)到來(lái)的結(jié)果，在我看來(lái)，這僅僅是事后總結(jié)，困局的核心本質(zhì)是民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)。
自2017年以來(lái)，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直采取的是收緊的霹靂手段。而讓流動(dòng)性真正發(fā)生惡化則是發(fā)生在2020年底，當(dāng)時(shí)出臺(tái)了兩個(gè)很嚴(yán)厲的政策，一是“三道紅線”，一是房貸集中管理制度，前者主要針對(duì)房企，后者針對(duì)銀行。
政策傳導(dǎo)到行業(yè)，標(biāo)志性的事件是2021年7月的恒大爆雷。然后象多米諾骨牌的倒塌，大型房企接連爆雷。2021年10月，世貿(mào)遭遇“股債雙殺”，2022年9月，素來(lái)被視為“好學(xué)生”的旭輝發(fā)生債務(wù)違約，到最后，連“優(yōu)等生”萬(wàn)科也撐不住了。
萬(wàn)科的困局，已經(jīng)與開發(fā)模式和財(cái)務(wù)模型無(wú)關(guān)，而是市場(chǎng)急速萎縮和融資渠道受阻的“雙殺”。到2023年春夏，除了水管直通銀行錢庫(kù)的央國(guó)企和地方城投，幾乎所有的市場(chǎng)化房企都已不可能幸免。
當(dāng)一條公路上的所有車輛都翻車出事故，那么，問(wèn)題一定不是出在司機(jī)身上。
二
再來(lái)討論現(xiàn)狀。
一直到2023年的12月，大家才對(duì)救樓市達(dá)成了共識(shí)。但這時(shí)，最可怕的事情發(fā)生了，消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了決定性的改變。我國(guó)房地產(chǎn)自1998年進(jìn)入商品房時(shí)代，其間經(jīng)歷過(guò)多次起伏動(dòng)蕩，尤其在2008年曾發(fā)生過(guò)很嚴(yán)重的危機(jī)，然而，市民階層對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生廣泛的懷疑，這是最深刻的一次。
樓市與股市有很微妙的區(qū)別。股民炒股票，一見(jiàn)形勢(shì)不妙可以罵罵咧咧的拔腿就跑，所以散戶大多患有“多動(dòng)癥”。而樓市的特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候不舍得出手，下跌的時(shí)候很難找到接盤俠，所以它被叫作“不動(dòng)產(chǎn)”。
在過(guò)去的幾個(gè)月里，政府的救樓市動(dòng)作可以說(shuō)是相當(dāng)?shù)念l繁，很多時(shí)候給人180度大拐彎的眩暈感，但是在政策邏輯上，基本上是“吃新藥，走老路”。
針對(duì)陷入危機(jī)的房企，很多城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，大多由副行政長(zhǎng)官牽頭，主攻交保樓，開設(shè)白名單，定向融資，加大壞賬容忍度，提出“不救企業(yè)救項(xiàng)目”。
目前，除了京滬深之外，幾乎所有城市都放開了限購(gòu)限貸和限價(jià)，尤其是3月中旬，杭州市宣布全面開放二手房，正在引發(fā)其他城市的全面跟進(jìn)。
三
通過(guò)這樣的分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前樓市低迷的兩大成因，在供給端是民營(yíng)房企的流動(dòng)性危機(jī)，在需求端是城市居民對(duì)房產(chǎn)保值增值的懷疑。
現(xiàn)在，多數(shù)人的共識(shí)是：從今往后，再也不會(huì)有百城齊漲了，再也不會(huì)有下一個(gè)恒大或碧桂園了，不動(dòng)產(chǎn)在高凈值家庭的資產(chǎn)配置中的比例也將顯著下降。
針對(duì)現(xiàn)狀，對(duì)于“樓市怎么辦”的爭(zhēng)論更是眾說(shuō)紛紜，較普遍的觀點(diǎn)大約有以下三種：
??任由樓價(jià)自由下墜，直到“大家都買得起房”；
??利用危機(jī)的時(shí)間窗口，對(duì)樓市動(dòng)結(jié)構(gòu)性的“大手術(shù)”；
??采取逐漸松綁、走一步看一步的保守療法。
樓市怎么辦，你來(lái)投個(gè)票？ 單選
1.任由樓價(jià)自由下墜
2.動(dòng)結(jié)構(gòu)性的“大手術(shù)”
3.逐漸松綁的保守療法
4.病入膏肓，無(wú)藥可救
四
無(wú)論哪一種療法，其基本的判斷前提是：中國(guó)的樓市到底有沒(méi)有“變天”？
所謂“變天”，指的是某一產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行邏輯和利益結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本突變，新的生產(chǎn)力和組織方式對(duì)既有格局實(shí)現(xiàn)了革命性的替代。從這個(gè)角度來(lái)分析，直到今天，支撐中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的基本邏輯和利益鏈格局，并沒(méi)有被打破。
它們是：地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗通脹能力，商業(yè)銀行對(duì)居民房貸的大比重依賴，城市化以及巨型城市的人口吸納。
在當(dāng)今中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和財(cái)富結(jié)構(gòu)里，房地產(chǎn)有一個(gè)“四五六”特點(diǎn)：與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重為40%、房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方政府綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占居民資產(chǎn)的60%。
在過(guò)去二十多年的中國(guó)，房地產(chǎn)并不完全只是一個(gè)與居住有關(guān)的市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)，對(duì)政府而言，它是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、吸納社會(huì)資本和解決就業(yè)的“政策工具”，對(duì)城市家庭而言，它是財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)的、幾乎唯一可靠的標(biāo)的物。
因此，如果那條龐大而持重的利益鏈仍然存在，令人畏懼的“四五六”特點(diǎn)沒(méi)有得到有效改變，房地產(chǎn)就無(wú)所謂“變天”之說(shuō)。
那么，現(xiàn)在是不是利用危機(jī)，推倒重來(lái)促發(fā)“變天”的好時(shí)機(jī)呢？答案恐怕也是否定的。
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效管理，是一個(gè)激烈討論了十多年的課題。無(wú)論是關(guān)于房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論，還是從經(jīng)濟(jì)適用房到配售型保障房的探索，迄今都沒(méi)有尋找到適合的模式和變革的時(shí)間窗口。最近，有些人士提出了組建“住房銀行”的政策建議，然而，對(duì)之的可行性探討才剛剛開始。
所以，任由樓市“硬著陸”或采取激進(jìn)的休克式療法，恐怕都難以著手。
在接下來(lái)的幾個(gè)月里，對(duì)二套房的房貸利率下調(diào)是大概率事件，各地政府在土地出讓方面將拿出很多的優(yōu)惠政策。尤為值得關(guān)注的是京滬深的政策松綁，歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，這三個(gè)城市的樓市回暖，才是全國(guó)樓市回暖的北極星指標(biāo)。
未來(lái)一段時(shí)期的中國(guó)樓市，將呈現(xiàn)出三個(gè)非常值得關(guān)注的觀察點(diǎn)：
◎ 其一，所有城市面臨一場(chǎng)“大考”，分化的程度進(jìn)一步拉大。
一個(gè)城市的樓市能否復(fù)蘇，將全部地取決于產(chǎn)業(yè)的活躍度和人口的凈流入，區(qū)域核心城市的吸引力將更為加大，其周邊中小城市及城鎮(zhèn)可能出現(xiàn)“燈下黑”。
◎ 其二，改善性需求將超過(guò)剛需需求。
在過(guò)去的三年里，家電和家居產(chǎn)品的銷售已呈現(xiàn)出局改翻新的比例超過(guò)新房裝修的特點(diǎn)，新中產(chǎn)對(duì)未來(lái)的規(guī)劃和信心，決定了房產(chǎn)的居住和投資性價(jià)值。
◎ 其三，樓市下墜的幅度和深度難以預(yù)料，而其底部，則可能不是供需的再平衡，而是利率下調(diào)和物價(jià)上漲的預(yù)期及發(fā)生。換而言之，“恐懼”會(huì)成為最后的生產(chǎn)力。
如果把今天的中國(guó)樓市比喻為一個(gè)重癥患者，病情已經(jīng)清晰，所有的藥物和物理手段都已經(jīng)或即將使上，接下來(lái)能夠做的，便是期待它的求生渴望以及自身機(jī)能的恢復(fù)。