樓市下墜的幅度和深度難以預料，而其底部，則可能不是供需的再平衡。”
文 / 吳曉波
在一年前談救樓市，會被打成“過街老鼠”，我就嘗過這樣的滋味（《只有救樓市才能救內需》）。在今天談救樓市，又會有很多人覺得為時過晚。
我并不這么看。在當今的經(jīng)濟增長模型里，房地產(chǎn)仍然運行在既有的波動邏輯之中，樓市“變天”的基本條件仍未形成。
一
先來討論困境的形成。
很多人認為，中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是行業(yè)拐點到來的結果，在我看來，這僅僅是事后總結，困局的核心本質是民營房企的流動性危機。
自2017年以來，政策對房地產(chǎn)行業(yè)一直采取的是收緊的霹靂手段。而讓流動性真正發(fā)生惡化則是發(fā)生在2020年底，當時出臺了兩個很嚴厲的政策，一是“三道紅線”，一是房貸集中管理制度，前者主要針對房企，后者針對銀行。
政策傳導到行業(yè)，標志性的事件是2021年7月的恒大爆雷。然后象多米諾骨牌的倒塌，大型房企接連爆雷。2021年10月，世貿(mào)遭遇“股債雙殺”，2022年9月，素來被視為“好學生”的旭輝發(fā)生債務違約，到最后，連“優(yōu)等生”萬科也撐不住了。
萬科的困局，已經(jīng)與開發(fā)模式和財務模型無關，而是市場急速萎縮和融資渠道受阻的“雙殺”。到2023年春夏，除了水管直通銀行錢庫的央國企和地方城投，幾乎所有的市場化房企都已不可能幸免。
當一條公路上的所有車輛都翻車出事故，那么，問題一定不是出在司機身上。
二
再來討論現(xiàn)狀。
一直到2023年的12月，大家才對救樓市達成了共識。但這時，最可怕的事情發(fā)生了，消費者的購房預期已經(jīng)出現(xiàn)了決定性的改變。我國房地產(chǎn)自1998年進入商品房時代，其間經(jīng)歷過多次起伏動蕩，尤其在2008年曾發(fā)生過很嚴重的危機，然而，市民階層對購房產(chǎn)生廣泛的懷疑，這是最深刻的一次。
樓市與股市有很微妙的區(qū)別。股民炒股票，一見形勢不妙可以罵罵咧咧的拔腿就跑，所以散戶大多患有“多動癥”。而樓市的特點是，房價上漲的時候不舍得出手，下跌的時候很難找到接盤俠，所以它被叫作“不動產(chǎn)”。
在過去的幾個月里，政府的救樓市動作可以說是相當?shù)念l繁，很多時候給人180度大拐彎的眩暈感，但是在政策邏輯上，基本上是“吃新藥，走老路”。
針對陷入危機的房企，很多城市建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，大多由副行政長官牽頭，主攻交保樓，開設白名單，定向融資，加大壞賬容忍度，提出“不救企業(yè)救項目”。
目前，除了京滬深之外，幾乎所有城市都放開了限購限貸和限價，尤其是3月中旬，杭州市宣布全面開放二手房，正在引發(fā)其他城市的全面跟進。
三
通過這樣的分析，我們就會發(fā)現(xiàn)，目前樓市低迷的兩大成因，在供給端是民營房企的流動性危機，在需求端是城市居民對房產(chǎn)保值增值的懷疑。
現(xiàn)在，多數(shù)人的共識是：從今往后，再也不會有百城齊漲了，再也不會有下一個恒大或碧桂園了，不動產(chǎn)在高凈值家庭的資產(chǎn)配置中的比例也將顯著下降。
針對現(xiàn)狀，對于“樓市怎么辦”的爭論更是眾說紛紜，較普遍的觀點大約有以下三種：
??任由樓價自由下墜，直到“大家都買得起房”；
??利用危機的時間窗口，對樓市動結構性的“大手術”；
??采取逐漸松綁、走一步看一步的保守療法。
樓市怎么辦，你來投個票？ 單選
1.任由樓價自由下墜
2.動結構性的“大手術”
3.逐漸松綁的保守療法
4.病入膏肓，無藥可救
四
無論哪一種療法，其基本的判斷前提是：中國的樓市到底有沒有“變天”？
所謂“變天”，指的是某一產(chǎn)業(yè)的運行邏輯和利益結構發(fā)生了根本突變，新的生產(chǎn)力和組織方式對既有格局實現(xiàn)了革命性的替代。從這個角度來分析，直到今天，支撐中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本邏輯和利益鏈格局，并沒有被打破。
它們是：地方政府對土地財政的高度依賴，優(yōu)質房產(chǎn)的抗通脹能力，商業(yè)銀行對居民房貸的大比重依賴，城市化以及巨型城市的人口吸納。
在當今中國的國民經(jīng)濟和財富結構里，房地產(chǎn)有一個“四五六”特點：與房地產(chǎn)相關的貸款占銀行信貸的比重為40%、房地產(chǎn)相關收入占地方政府綜合財力的50%，房地產(chǎn)占居民資產(chǎn)的60%。
在過去二十多年的中國，房地產(chǎn)并不完全只是一個與居住有關的市場化產(chǎn)業(yè)，對政府而言，它是實現(xiàn)經(jīng)濟增長、吸納社會資本和解決就業(yè)的“政策工具”，對城市家庭而言，它是財產(chǎn)性收入增長的、幾乎唯一可靠的標的物。
因此，如果那條龐大而持重的利益鏈仍然存在，令人畏懼的“四五六”特點沒有得到有效改變，房地產(chǎn)就無所謂“變天”之說。
那么，現(xiàn)在是不是利用危機，推倒重來促發(fā)“變天”的好時機呢？答案恐怕也是否定的。
關于中國房地產(chǎn)的長效管理，是一個激烈討論了十多年的課題。無論是關于房產(chǎn)稅的爭論，還是從經(jīng)濟適用房到配售型保障房的探索，迄今都沒有尋找到適合的模式和變革的時間窗口。最近，有些人士提出了組建“住房銀行”的政策建議，然而，對之的可行性探討才剛剛開始。
所以，任由樓市“硬著陸”或采取激進的休克式療法，恐怕都難以著手。
在接下來的幾個月里，對二套房的房貸利率下調是大概率事件，各地政府在土地出讓方面將拿出很多的優(yōu)惠政策。尤為值得關注的是京滬深的政策松綁，歷史的經(jīng)驗告訴我們，這三個城市的樓市回暖，才是全國樓市回暖的北極星指標。
未來一段時期的中國樓市，將呈現(xiàn)出三個非常值得關注的觀察點：
◎ 其一，所有城市面臨一場“大考”，分化的程度進一步拉大。
一個城市的樓市能否復蘇，將全部地取決于產(chǎn)業(yè)的活躍度和人口的凈流入，區(qū)域核心城市的吸引力將更為加大，其周邊中小城市及城鎮(zhèn)可能出現(xiàn)“燈下黑”。
◎ 其二，改善性需求將超過剛需需求。
在過去的三年里，家電和家居產(chǎn)品的銷售已呈現(xiàn)出局改翻新的比例超過新房裝修的特點，新中產(chǎn)對未來的規(guī)劃和信心，決定了房產(chǎn)的居住和投資性價值。
◎ 其三，樓市下墜的幅度和深度難以預料，而其底部，則可能不是供需的再平衡，而是利率下調和物價上漲的預期及發(fā)生。換而言之，“恐懼”會成為最后的生產(chǎn)力。
如果把今天的中國樓市比喻為一個重癥患者，病情已經(jīng)清晰，所有的藥物和物理手段都已經(jīng)或即將使上，接下來能夠做的，便是期待它的求生渴望以及自身機能的恢復。