5月9日，杭州發(fā)布樓市新政，全面取消限購(gòu)。乍一看好像力度挺大，但如果我們對(duì)杭州樓市調(diào)控的歷程有所了解，就會(huì)明白此次新政其實(shí)不過是杭州放松樓市調(diào)控向前邁出的一小步。

此前杭州已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪調(diào)控松綁。先是去年10月收縮限購(gòu)范圍，從過去的市9區(qū)，縮小到僅限于上城、拱墅、西湖、濱江等主城4區(qū)；今年3月，又進(jìn)一步放開了二手房限購(gòu)。自那時(shí)起，限購(gòu)就僅限于主城4區(qū)的新房。考慮到外地戶籍人士在杭購(gòu)買新房的社保繳納期限為1個(gè)月，所以幾乎等于已經(jīng)放開了。而這次全面取消限購(gòu)，只不過是把最后的一點(diǎn)門檻拆掉。

那么這一小步的作用會(huì)如何呢？

我們不妨先來看下之前那次解綁的效果。全面取消二手房限購(gòu)后，杭州樓市迎來的第一個(gè)變化不是出貨量上升，而是二手房掛牌量的飆漲。數(shù)據(jù)顯示，二手房交易松綁一周后，杭州二手房住宅掛牌量從13.9萬(wàn)套升至15.5萬(wàn)套，短短一周里增加了1.6萬(wàn)套。

杭州二手房掛牌量的飆漲意味著，大批先前入坑甚至高位站崗的炒房客正急著出貨離場(chǎng)。但樓市冷淡時(shí)期，房產(chǎn)轉(zhuǎn)手談何容易？于是我們看到，為了盡快“去庫(kù)存”，房東們紛紛選擇了降價(jià)。

來自“手邊買房”數(shù)據(jù)顯示，到3月末，杭州掛牌待售的房源中，降價(jià)的房源超過3.5萬(wàn)套，而漲價(jià)的房源僅有1341套。降價(jià)房源是漲價(jià)房源的26倍多。而根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州住宅網(wǎng)簽均價(jià)為每平方米29069元，較3月均價(jià)又下滑了0.5%，比去年同期更是跌去了11.7%。

這還是全市的平均數(shù)據(jù)，主城區(qū)因?yàn)榉績(jī)r(jià)更貴，情況更為嚴(yán)峻。此前有媒體曾披露，杭州部分二手房近期成交的價(jià)格已相較2021年前高峰價(jià)回調(diào)了三四成。比如西湖區(qū)文新板塊著名的“孟母盤”——耀江文鼎苑，2021年時(shí)的成交單價(jià)普遍在8萬(wàn)元以上，但到了今年3月，已跌至5.3萬(wàn)元左右，跌幅超過30%。

但這是不是就意味杭州此前的放松調(diào)控措施毫無效果呢，也不是，因?yàn)槌山涣恳呀?jīng)慢慢起來了。

根據(jù)杭州貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，3月杭州十區(qū)二手房成交8557套，環(huán)比暴增了236%；中介帶看量環(huán)比也提升224%，創(chuàng)下近4年來的最高單月帶看量紀(jì)錄。進(jìn)入4月以后，二手房成交熱度依然不減。當(dāng)月杭州市區(qū)共成交二手房8402套。特別是市中心的“老破小”集體回春，朝暉小區(qū)4月成交量創(chuàng)近3年來的新高。

這其中，固然有杭州老小區(qū)“原拆原建”政策引來不少外地投機(jī)客，欲買入“老破小”搏一把的因素，據(jù)說有深圳人一出手就連買8套“老破小”。但更主要的原因還是杭州存在龐大的剛需市場(chǎng)。

作為時(shí)下最為熱門的網(wǎng)紅城市，杭州依舊保持著每年一二十萬(wàn)人口的新增速度。此前，這部分人的購(gòu)房需求被嚴(yán)苛的限購(gòu)政策死死壓著，只能租房過日，而經(jīng)過三輪樓市松綁，如今已逐步釋放了出來，成為推動(dòng)成交量上升的重要力量。

綜合上述兩方面的情況來看，我們基本可以斷言，目前的杭州樓市正處于一個(gè)“以價(jià)換量”的盤整期。熟悉房地產(chǎn)行情走勢(shì)規(guī)律的人都知道，樓市觸底回暖的順序一般都是先起量，再起價(jià)。而新房限購(gòu)的徹底放開，無疑將進(jìn)一步刺激杭州樓市的回暖。

畢竟，相較于看得見、摸得著、甚至可以提包入住的二手房，如今的新房存在諸多令人擔(dān)心的問題，比如交房風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)，放開新房限購(gòu)也勢(shì)必對(duì)二手房交易產(chǎn)生沖擊。兩邊一抵消，最終能放量增長(zhǎng)多少，還有待觀察，但“先起量，再起價(jià)”的趨勢(shì)規(guī)律應(yīng)該不會(huì)變。

事實(shí)上，從全國(guó)范圍來看，目前杭州樓市的庫(kù)存量并不算特別高，為701萬(wàn)平方米，在克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)城市中排名17，不到武漢（1865萬(wàn)平方米）的四成。去化周期也處于健康區(qū)間，僅15.5個(gè)月，遠(yuǎn)低于北京（48.9個(gè)月）、東莞（44.8個(gè)月）、武漢（42個(gè)月）、深圳（36.3個(gè)月）等其他超大城市。

更重要的是，全面取消限購(gòu)并非杭州樓市調(diào)控的最終招數(shù)，目前當(dāng)?shù)卣恼吖ぞ呦淅锟捎玫恼{(diào)控工具還有不少。

比如放開限價(jià)。杭州是全國(guó)極少數(shù)仍然還存在一二手房?jī)r(jià)差的城市。一方面，核心地段許多樓盤的限價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，存在套利空間，所以盡管整體樓市不景氣，但這些限價(jià)新盤仍會(huì)出現(xiàn)熱銷場(chǎng)景。另一方面，很多郊區(qū)樓盤的實(shí)際成交價(jià)，已經(jīng)賣不到政府制定的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。而眾所周知，年輕人因?yàn)槟抑行邼话愣甲≡诮紖^(qū)。

因此，如果全面取消限購(gòu)后樓市表現(xiàn)還不理想，下一步就可以考慮放開郊區(qū)的新房限價(jià)，把定價(jià)權(quán)交還給開發(fā)商，讓市場(chǎng)來決定新房究竟該賣多少錢。

又或者，學(xué)習(xí)合肥、深圳等地的做法，將原先禁止的法人或非法人組織購(gòu)買住宅這條放開，鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)房。據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家持有投資性房地產(chǎn)，占比超48%，合計(jì)持有市值達(dá)13340億元。杭州作為民企500強(qiáng)上榜數(shù)量最多的城市，這方面的需求潛力同樣是巨大的。